Dauerbrenner Mietkauf von Immobilien: Eine gefährliche Verlockung
Der professionell vertriebene Mietkauf von selbstgenutzten Immobilien boomt.
Statt die Miete nur für die Nutzung einer Wohnung oder eines Hauses zu zahlen,
soll sie gleichzeitig dem Erwerb dienen.
Der Mietkauf im privaten Umfeld als Form der Unterstützung der Nachkommen oder Verwandtschaft durch eine Art zinsloses Darlehen mit sofortiger Nutzungsmöglichkeit einer Familienimmobilie kann eine gute Sache sein. Auch wenn es darum geht z.B. einen unsanierten Altbau oder Resthof oder andere schwer auf konventionellem Weg verkäufliche Immobilien von privat zu privat zu übergeben und der Beleihungswert im Erwerbszustand nicht für ein Hypothekendarlehen ausreicht, das genug Geld für eine Sanierung bereit stellen würde, kann Mietkauf eine gute Lösung sein.
Der Großteil der momentan so angebotenen Immobilien stammt aber von professionellen Bauträgern, Finanzierungsvermittlern, etc. Und hier ist Vorsicht angebracht, denn die oben genannten sinnvollen Beispiele zeigen, dass ein reeller Mietkauf rein wirtschaftlich immer eine Vergünstigung für den Käufer zum Nachteil des Verkäufers ist. Warum sollte ein gewerblicher Verkäufer freiwillig und ohne Not einem ihm noch vollkommen unbekannten Kunden Vorteile zum eigenen Nachteil versprechen? Da wird dann von finanzstarken Investoren geredet, die durch den Bau Steuervorteile haben und die deshalb summa summarum keine Nachteile von dieser Finanzierungsform hätten. Doch die Realität sieht leider oft anders aus.
Es ist oft ein Spiel mit zwei Verlierern und einem lachenden Dritten. Die Investoren, so es sie denn überhaupt gibt, werden mit angeblichen Steuervorteilen in Bauherrenmodelle geködert und merken nicht, dass unter dem Strich dies eine nur mäßige Anlageform ist. Doch bewegt sich ihr Schaden nur im Rahmen geringerer Kapitalerträge. Anders sieht es bei den Erwerbern aus. Denn so einfach nur monatlich die normale Miete zahlen und dann plötzlich Eigentümer werden, ist ein Traum, der meist unerfüllt bleibt. Statt dessen wird zur Miete, die nur die normale Mietnutzung abdeckt noch ein extra Finanzierungsanteil fällig. D.h. der Erwerber zahlt doppelt, trägt aber kaum etwas zur Finanzierung bei. Damit der geringe Finanzierungsanteil überhaupt noch zu Lebzeiten des Erwerbers zu einem Erwerb führen kann, wird er in einem vom Vermittler vertriebenen Sparprodukt, wie z.B. einem Aktienfond angelegt. Dabei wird dann einerseits mit fixen Daten, andererseits mit festen Zinsen gerechten, die es so erscheinen lassen, als ob schon heute absehbar wäre, wann genau die Immobile den Eigentümer wechselt. Doch lehrt ein Blick auf die aktuelle Börsenentwicklung, dass man es hier teilweise mit bis zum Totalverlust risikobehafteten und spekulativen Finanzanlagen zu tun hat, bei denen mehr als nur die Höhe der Verzinsung fraglich ist, sondern oft sogar das eingesetzte Kapital riskiert und damit ein Erwerb unmöglich wird. Dies führt dann ggf. in den Ruin des Mietkäufers, der zum Stichtag den überwiegenden Restbetrag tilgen muss, hierzu aber gar nicht in der Lage ist, da die hierfür vorgesehene Kapitalanlage nicht nur die versprochenen Zinsen nicht erzielt hat, sondern es sogar zum Verlust eingezahlten Kapitals gekommen ist.
Auch kann man üblicherweise die Anlage auch nicht in Hoffnung auf bessere Zeiten weiterführen, über ein klassisches Hypothekendarlehen den Erwerb zwischenfinanzieren und damit den Schaden minimieren. Denn hier sorgen die Vermittler gerne vor. Sie lassen sich den Fond gleich zu Beginn abtreten und damit verliert man jegliche Entscheidungsmöglichkeit über das Schicksal der Anlage. Den Anbietern kann dies nur recht sein, denn sie können so in Krisenzeiten billig an sich hochwertig angesparte Fonds erwerben, die sie dann erst bei besserer Marktlage auflösen und hiermit Gewinne erzielen.
Ähnliches gilt selbstverständlich auch bei Modellen mit jeglicher Form von Tilgungsaussetzungen gegen (fondgebundene) Kapitallebensversicherungen. Diese Modelle gehen alle von den tatsächlichen Verzinsungen eines je nach Tageskurs mehr oder weniger langen vergangenen Durchschnittszeitraums aus, die aber keinerlei Garantie für die zukünftige Entwicklung sind. Wenn man sich ansieht, dass momentan sogar die Garantieverzinsungen sinken, sollte dies Warnung genug sein.
Doch gibt sich der Vermittler oft nicht damit zufrieden, die Provision für den Fond oder die Versicherung einzustreichen. Er besteht bei den Fond-Modellen gerne auch darauf, dass über ihn zusätzlich eine Risiko-Lebensversicherung abgeschlossen und an ihn zur Sicherung des Geschäfts abgetreten wird. Auch hierbei werden natürlich Provisionen fällig. Auch wird oft sogar noch eine monatliche direkte Zahlung an den Vermittler zur Bezahlung seiner ganzen Bemühungen fällig. Der Vermittler verdienst also doppelt bis dreifach am Erwerber.
Besonders schlimm wird es, wenn der Erwerber versucht, aus einem solchen Modell auszusteigen. Denn hierfür sehen die Verträge oft saftige Konventionalstrafen vor, weil die Immobilie angeblich nur zu einem geringeren Preis auf dem freien Markt verkäuflich sei. Auch dies geht dann vom angesparten Kapital aus dem abgetretenen Fond o.ä. gleich herunter. Hinzu kommt dann oft noch eine Mietnachzahlung, da der Mietanteil angeblich oder tatsächlich unter der Vergleichsmiete lag und hierfür angesichts des Scheiterns des Verkaufs jetzt Ersatz zu leisten sei.
Und ganz am Rande sei erwähnt, dass man bei dieser Erwerbsform natürlich auch auf den Anspruch auf öffentlichen Fördermittel beim Immobilienerwerb verzichtet bzw. erst im Erwerbszeitpunkt hierauf Ansprüche hätte. D.h. mit dem zu erwartenden Auslaufen der Wohnungsbauprämie, hat man bei Abschluss eines Mietkaufvertrages mit Zitronen gehandelt.
Jeder Anbieter hat eigene Formulierungen und Begriffe, und die genaue Ausgestaltung entsprechender Angebote ist natürlich unterschiedlich. Doch seien Sie vorsichtig, wenn sie die hier beschriebenen grundsätzlichen Mechaniken zu erkennen glauben. Seien Sie immer skeptisch, wenn Immobilienfinanzierungen auf nicht vorhersehbaren Anlageformen aufbauen oder wenn im Rahmen einer Finanzierung plötzlich unvermittelt Kapitalanlagen oder Versicherungen angeboten werden!
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